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体育彩票排列5技巧:謹防房價再暴漲!樓市亟需建立五大長效機制

2016排列5历史开奖号码 www.dqwrc.tw 2017-06-29 16:37 來源:周知客 編輯:Wafer 【收藏本頁】【打印】【關閉】

  隨著調控的深入,房價終于降了,不過要建立健康的房地產市場,還需要長效機制的約束。

  據偉業我愛我家集團市場研究院統計,近來北京二手房市場呈現量價齊跌局面。

  5月份,北京二手住宅市場實際簽單量環比4月份同期下降34.2%;二手房成交均價環比4月份同期下滑2.4%。在有交易的12個區域中,8個區的成交均價都在下跌,跌幅最大的是通州區、亦莊開發區,幅度都超過了20%。

  樓市遇冷還影響了房屋租賃市場。由于大量的房屋轉售為租,使得目前北上廣深的房屋租金都在下降,為2008年以來首次。

  房價下降,對于當前的防范金融風險是個好消息。不過,目前的房價下跌,主要是短期調控手段作用的結果,如限購、限貸、限售等。從長期來看,如果沒有建立一套長效機制,短暫的壓制過后,房價依然存在暴漲風險。

  這是因為:

  一、一二線城市巨大的外來人口,決定了其旺盛的需求。

  二、政府對土地財政的依賴,導致一二線城市土地供應普遍緊張和地價畸高。很多城市只夠賣三四個月,而且是在限賣限購的情況下,不需要去庫存。

  三、房地產投資占比過高。對一座城市而言,固定資產投資不應超過GDP的60%。一個城市的固定資產投資中,房地產投資每年不應超過25%。但中國目前的狀況早已突破了這一標準限制。全國32個省會城市和直轄市中,房地產投資連續多年占GDP60%以上的有5個,占40%以上的有16個,顯然偏高。

  種種因素疊加的后果就是,一旦目前的泡沫風險解除,政府就有可能放松之前的限購、限貸、限售口子。以房地產在國民投資中的巨大影響力,中國樓市又將熱潮洶涌,迎來新一輪的房價暴漲。

  那么,該怎么防范樓市再度陷入暴漲?;??

  全國人大財經委副主任黃奇帆近日提出的,建立房地產調控五大長效機制,值得借鑒。

  一、土地

  第一,土地供應總量應當爬行釘住人口增加。一個城市的土地供應總量一般可按每人100平方米來控制,這應該成為一個法制化原則。

  第二,控制用地結構比例,改變工業用地占比太高的問題,把城市用地20%用于住宅開發、5%用于商業開發,這個比例作為法制性的用途規則確定下來。

  第三,控制拍賣土地價格。大體上,樓面地價不要超過當期房價的三分之一。

  二、金融

  第一,堅決守住開發商自有資金拿地這條底線。一切參加土地拍賣的開發商,第一要核查的是他的資金血統,只要是借來的,就不能參與拍賣活動。

  第二,堅決防止開發商多賬戶借款。如果一個開發商涉及幾十上百家金融機構的債務,各種高利貸、中利貸占到全部融資的50%以上,政府必須提高警惕。

  第三,認真管好住房按揭貸款,根據不同需求層次和房價走勢,實施差別化按揭制度:比如首套房二八開、三七開,二套房五五開或四六開,三套房必須全款購買。同時加強基礎性制度建設確保老百姓貸款情況和收入核定問題。

  三、稅收

  第一,形成高端有遏制、中端有鼓勵、低端有保障的差別化稅率體系。

  高端有遏制,就是對別墅這樣的高檔住宅,要實行有差別的稅收政策,如果普通商品房的稅率1%,那么別墅就要考慮收5%,如果三五年賣掉,交易稅可以再升到8%。中端有鼓勵,就是讓一般老百姓買得起自住房,比如首套房按揭貸款的錢可以抵扣個人所得稅。低端有保障,就是不僅不收稅,政府還幫助建好公租房,用低價格保障老百姓住有所居。

  第二,適時征收房產稅或物業稅。

  這應包括五點:1.對各種房子存量、增量一網打盡,增量存量一起收;2.根據房屋升值額度計稅3.越高檔的房屋持有成本越高,稅率也要相對提高;4.低端的、中端的房屋要有抵扣項,使得全社會70%-80%的中低端房屋的交稅壓力不大;5.房產稅實施后,已批租土地70年到期后可不再二次繳納土地出讓金,實現制度的有序接替。

  第三,研究征收土地增值稅。

  四、租賃市場

  第一,完善政府公租房體系。

  總量上,大體按照覆蓋20%的城市人口,人均20平方米來配套;服務對象包括進城農民工、新生代大中專畢業生和城市住房困難戶;租金占低收入家庭年收入的1/6左右;同步配套醫院學校等公共服務設施;集聚區布局合理,公租房與商品房大體形成1:3搭配。

  第二,培育商品房租賃市場。

  讓開發商進入1:3的融資結構,提高開發商的準入門檻,讓有資本金實力的開發商參與土地批租,對搞長期商品房租賃的開發商,要形成一套激勵政策,包括承租人可以使用住房公積金付租,交易稅、契稅、個人所得稅抵扣率更高,等等。對老百姓二套房出租,也應該有鼓勵政策。同時,從法律上保證租房居民與產權房居民在教育、醫療、戶籍等方面享有同等國民待遇。

  五、地票制度

  所謂地票,就是指將閑置的農民宅基地及其附屬設施用地、鄉鎮企業用地、農村公益公共設施用地等農村建設用地,復墾為耕地而產生的建設用地指標。探索建立農民進城后退出農村宅基地和建設用地的新機制。能對城市房地產調控特別是土地供應發揮重要作用,彌補房地產開發用地不足的矛盾。

  過去十幾年,房地產經濟已經成為中國經濟最重要的支柱產業。房地產泡沫能否順利擠出,關系整個中國經濟的興衰。建立長效機制,避免因政策反復導致的風險,對房地產轉型乃至中國經濟意義重大。


文章標題:謹防房價再暴漲!樓市亟需建立五大長效機制

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